Vous avez un logement à louer et vous vous dites qu'en y mettant un lit, une table et de quoi faire cuire des pâtes, l'affaire est réglée. Pas tout à fait. Depuis 2015, un décret fixe précisément ce qu'un logement doit contenir pour avoir le droit de s'appeler meublé. Onze catégories d'équipements, ni plus ni moins, et l'oubli d'une seule peut suffire à faire requalifier votre location.
La bonne nouvelle ? La liste est courte, logique, et la plupart des propriétaires en ont déjà les trois quarts chez eux. Passons-la en revue, puis voyons ce qui manque le plus souvent.
Ce que dit le décret, mot pour mot
Le texte de référence est le décret du 31 juillet 2015. Il définit le mobilier minimal d'un logement meublé, et son objectif était clair : mettre fin aux locations vendues comme meublées avec un matelas posé au sol et deux assiettes dépareillées.
Le bloc cuisine, le plus détaillé
Cinq des onze points concernent la cuisine, ce qui en dit long sur les abus constatés avant le décret. Il faut des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, et un réfrigérateur. Ce dernier doit être accompagné d'un congélateur, ou à défaut comporter un compartiment capable de descendre à moins 6 degrés.
S'ajoutent la vaisselle nécessaire à la prise des repas et les ustensiles de cuisine. Le texte ne donne pas de quantité chiffrée, ce qui laisse place à l'interprétation. La règle de bon sens consiste à compter pour le nombre d'occupants prévus, avec une marge : pour un deux-pièces, quatre couverts complets et de quoi cuisiner un vrai repas, pas seulement réchauffer.
Dormir, ranger, s'éclairer
La literie doit comprendre une couette ou une couverture. Le lit seul ne suffit pas, et c'est un point que beaucoup découvrent tard. Les chambres doivent aussi disposer d'un dispositif d'occultation des fenêtres : volets, stores ou rideaux occultants, peu importe la forme tant que la pièce peut être plongée dans le noir.
Viennent ensuite une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, et enfin du matériel d'entretien ménager adapté au logement. Balai, serpillière, aspirateur si le logement est moquetté : le texte parle d'adaptation aux caractéristiques du bien.
Les trois oublis qui reviennent tout le temps
Sur le terrain, ce sont toujours les mêmes lignes qui manquent.
Le matériel d'entretien arrive largement en tête. Un aspirateur et un balai coûtent moins de cent euros, et pourtant ils sautent presque systématiquement, sans doute parce qu'on ne les associe pas à du mobilier.
L'occultation des chambres vient ensuite. Un appartement rénové avec de jolis rideaux légers en voile fait très bien sur les photos, mais ne remplit pas la condition. Il faut pouvoir faire le noir.
Le congélateur, enfin, ou plutôt le compartiment à moins 6 degrés. Beaucoup de petits réfrigérateurs de studio n'en ont pas, ou affichent un compartiment qui ne descend pas assez bas. Vérifiez la fiche technique avant d'acheter, la mention figure toujours en étoiles sur l'appareil.
Astuce : gardez les factures de tous ces équipements dans un dossier dédié. Elles servent en cas de litige, et elles sont indispensables si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel.
Au-delà du minimum, ce qui décide vraiment un locataire
Respecter la liste vous met en conformité. Ça ne loue pas votre logement pour autant. Ce qui fait la différence, dans un marché où les candidats comparent dix annonces en une soirée, tient à quelques équipements que le décret n'exige pas.
Une machine à laver arrive systématiquement en tête des demandes, très loin devant le reste. Puis une connexion internet déjà installée, un vrai plan de travail en cuisine, et un espace où poser un ordinateur. Rien d'extravagant, mais ces quatre points transforment un logement correct en logement qui part en trois jours.
Reste la question du prix. Beaucoup de propriétaires calent leur loyer sur ce que fait le voisin, ce qui est le plus sûr moyen de se tromper dans les deux sens. Mieux vaut estimer ce que votre logement peut rapporter à partir des loyers de référence officiels de votre secteur, en tenant compte de la surface, du nombre de pièces et de l'année de construction. L'écart avec l'intuition de départ est souvent parlant.
Meublé ne veut pas dire un seul type de contrat
Voilà ce que la plupart des propriétaires ignorent : équiper son logement selon la liste ouvre la porte à plusieurs contrats différents, qui n'ont ni la même durée, ni les mêmes contraintes de loyer.
Le bail meublé classique d'un an reste le plus répandu. Le bail mobilité, créé en 2018, permet de louer de un à dix mois à des personnes en études, en stage ou en mission professionnelle, sans dépôt de garantie. Et pour les logements qui ne constituent pas la résidence principale du locataire, le bail code civil obéit aux articles 1713 et suivants du Code civil plutôt qu'à la loi de 1989, avec une liberté nettement plus grande sur la durée comme sur le montant du loyer.
Ce choix se fait avant la mise en location, pas après. Il conditionne le type de locataire que vous visez, la durée d'engagement, et dans les villes concernées, le fait d'être soumis ou non à l'encadrement des loyers. Autant y réfléchir pendant que vous équipez le logement.
Ce que vous risquez si la liste n'est pas respectée
La sanction principale n'est pas une amende, elle est plus ennuyeuse que ça. Un locataire peut demander au juge la requalification du bail meublé en location vide. Les conséquences sont immédiates : la durée du bail passe de un à trois ans, le préavis de départ que vous devez respecter s'allonge, et votre régime fiscal bascule des bénéfices industriels et commerciaux vers les revenus fonciers, souvent moins avantageux.
Le risque reste théorique tant que tout se passe bien. Il devient très concret le jour où la relation se tend, parce que c'est exactement l'argument qu'un locataire mécontent sortira. Pour éviter ça, une seule précaution : annexez au bail un inventaire détaillé et daté du mobilier, signé par les deux parties, avec des photos. Quinze minutes de travail qui règlent la question pour toute la durée de la location.
Questions fréquentes
Une machine à laver est-elle obligatoire dans un meublé ?
Non, elle ne figure pas dans la liste des onze équipements du décret. C'est pourtant l'équipement le plus demandé par les candidats à la location. Son absence n'a aucune conséquence juridique, mais elle rallonge nettement le délai pour trouver un locataire, surtout sur les petites surfaces.
Combien de vaisselle faut-il prévoir exactement ?
Le décret parle de vaisselle nécessaire à la prise des repas, sans donner de chiffre. L'usage retenu consiste à compter un jeu complet par occupant prévu, avec une unité supplémentaire de marge. Pour un studio, deux couverts complets suffisent généralement, avec les ustensiles de cuisson correspondants.
Peut-on louer meublé un logement où il manque un équipement ?
Rien ne vous en empêche matériellement, mais le bail devient contestable. Le locataire peut saisir le juge pour obtenir la requalification en location vide, ce qui modifie la durée du contrat et votre fiscalité. Il est plus simple de compléter la liste avant la mise en location.
L'inventaire du mobilier est-il obligatoire ?
Oui, pour toute location meublée. Il doit être établi lors de l'état des lieux d'entrée et annexé au bail, signé par le propriétaire et le locataire. C'est aussi votre meilleure protection en cas de contestation, à condition d'y joindre des photos datées.
